La nueva Ley de la Vivienda ya está publicada en el BOE

El pasado 25 de mayo, ha sido recogido en el Boletín Oficial del Estado la nueva Ley de la Vivienda tras su posterior aprobación en el Congreso de los Diputados y en el Senado.

España ha dado un paso significativo hacia la protección de los derechos de los ciudadanos en el ámbito de la vivienda con la aprobación de una nueva ley que promueve la estabilidad y la igualdad en el acceso a la vivienda. Esta legislación pionera ha despertado un gran interés y expectativas, ya que aborda de manera integral diversos aspectos relacionados con el mercado inmobiliario y los derechos de los propietarios, inquilinos y personas en riesgo de exclusión.

La nueva Ley de la Vivienda busca garantizar una vivienda digna y adecuada para todos, estableciendo medidas para regular los precios del alquiler, promover la rehabilitación de edificios, regular los desahucios y fortalecer los derechos de los inquilinos. Además, se establecen mecanismos para proteger a los colectivos más vulnerables, como las personas en situación de desahucio o los hogares con dificultades económicas.

En el siguiente artículo abordaremos los puntos más destacados de tan esperada ley:

1. Limitación a la actualización de las rentas del alquiler

Actualmente y hasta el 31 de diciembre de 2023, se encuentra operativa una normativa que limita al 2% de incremento la renovación de los contratos de alquiler. Desde el 2024, esta limitación se ha establecido en el 3%. A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE, antes de final del año que viene. Este hecho desvinculará el precio del alquiler con el IPC de referencia para los contratos de alquiler.

La finalidad es que este nuevo índice sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que regule los aumentos de la renovación anual de los alquileres. Del mismo modo, se mantiene el derecho a que los arrendatarios puedan acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

2. Se eliminan las clausulas que permiten la no aplicación de la nueva Ley.

En los nuevos contratos, aun existiendo un acuerdo entre las partes, no podrán obviarse los nuevos puntos recogidos en la nueva Ley de la Vivienda.

Además, estará prohibido repercutir en el inquilino gastos adicionales a la renta como las tasas de basura, los gastos de comunidad u otros nuevos gastos que eleven la renta del alquiler al inquilino que no hayan sido acordados con anterioridad.

3. Los honorarios de agencia correrán de parte del propietario.

Se contempla que los honorarios percibidos por la inmobiliaria en concepto de sus servicios, sean abonados siempre a cargo del propietario del inmueble.

4. Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Se podrá considerar "gran tenedor" a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma

• Definición de "vivienda vacía" para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación

• Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%

5. Impulso de la vivienda pública

• Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

• El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

6. Regulación de alquileres

En lo que se refiere a zonas de mercado tensionadas, es decir, donde más suben la rentas, ya sean grandes o pequeños propietarios, habrá nuevos topes que se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad.

7. Ampliación de zonas tensionadas

Esto queda a criterio de las Comunidades Autónomas, que podrán decidir qué zonas quedan registradas como tal. Podrán hacerlo si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares.

8. Protección contra los desahucios

Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada. Esto es uno de los puntos más criticados, ya que no contempla los Okupas, uno de los grandes problemas de la sociedad española. Además, se han incluido prórrogas que pueden alargar los procesos hasta dos años.

9. Bonificaciones fiscales a los pequeños propietarios.

La norma incluye determinadas bonificaciones en la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse:

• Hasta el 90%, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.

• Hasta el 70%, en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas o en caso de arriendo a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

• Hasta el 60%, en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

La nueva ley de alquiler en España ha generado polémica y suscitado numerosas dudas desde su implementación. Si bien busca regular el mercado de alquiler y brindar mayor protección a los inquilinos, también ha generado debate entre propietarios, arrendatarios y expertos en la materia.